德国住宅房(Haus) 的未来发展趋势

德国住宅楼的建设多年来一直在下降。德意志银行预计这种情况将持续下去。在德国，即将拆除的老的住宅房数量将超过新建数量。与此同时，住宅房这一居住形式仍然很受欢迎。因此预计购买或租赁住宅房的价格会大幅上涨。

多年来，新建住宅房的数量一直在下降。利率和建筑成本高企、缺乏土地以及对环境和气候的不利影响加剧了这一趋势。德意志银行在一份分析中写道，很快，拆除的老的住宅房将多于新建住宅房。但住宅房这一形式仍然非常受欢迎，需求很高。无论是买房还是租房，想住在住宅房中必定会更加昂贵。

解释一下，文中的住宅房是指联排或独立住宅房，与公寓楼相对。

德意志银行研究部分析师Jochen Möbert写道，这种趋势可能会持续下去。在大城市和大都市地区，住宅房往往难以负担。相比有许多小公寓的公寓楼，联排和独立住宅房需要更多的空间，并且对气候和环境的影响更严重。这样的房子可能会继续在更小、更农村的地区建造。

新建住宅数量急剧下降

德意志银行分析师Möbert 表示，“在 20世纪70年代，每年约有25万套住宅房竣工。”到德国统一时，这一数字已降至15万以下。随后东部的追赶建设制造了中期建筑高点。20世纪90年代中期，每年再次新建了近 25万套房。随后暴跌至 84000 套的历史最低点。之后每年的住宅房新建数量再也没有超过11万套。自2022年以来，由于建筑成本和利率高企，以及《供暖法》等法规的不确定性，新建住宅数量再次降至10万以下。

与此同时，住宅房建筑许可下降了约 60%。从2024年1月到2024年5月，德国批准建造1.55万套单户住宅。未来几年新建住宅的数量可能会继续大幅下降。

缺乏空间的大城市发展趋势

Möbert 称，“城市化是住宅房建设结构性下降的长期驱动因素。”大城市对居住空间的需求正在增加。“建筑用地和居住空间变得稀缺且昂贵。价格和租金都在上涨。”因此，小公寓比大房子更受青睐。德意志银行表示：“我们预计这种发展将继续下去。”技术工人和工人的更严重短缺应该“继续建造大型公寓楼和小型公寓的趋势”。

住宅房对气候和环境不利

“绿色”建筑要求也导致住宅房减少的趋势。Möbert 介绍 “在一公顷的土地上只能容纳大约 25套住宅，但往往能容纳100多套公寓的公寓楼。”此外，一个挨着一个的较小的公寓比独立住宅需要的资源要少得多。

“根据我们的住宅建筑气候模型，大型公寓楼中的公寓每年平均消耗约 10000 千瓦时，产生约2 吨 CO 2。而双联排住宅却达到两倍，单户住宅更是2.5倍。

此外，多户公寓楼中每间公寓对混凝土、钢材和玻璃等建筑材料的需求较低。”

许多直辖市和城市也试图减少对用地混凝土化。汉堡北部、明斯特和威斯巴登等一些城市已经在审批上对建造住宅房进行了限制。

住宅房越来越稀缺，

也会越来越贵

如果继续前面图中的趋势，每年建造的住宅房数量减少约3000套。Möbert 说，“最后一座住宅房将在2050年左右建成。” 从长远来看，住宅房建设量可能会下降到每年 20000 至 40000 套。

根据2022年新的人口普查，德国约有1630万套住宅房。住宅房的数量近年来几乎没有增加，处于停滞状态，然后会越来越少。在一些大都市，这一点可能会更早发生。

另一方面，在可预见的未来，住宅房可能仍然是一种流行的住房形式。德意志银行预测，“由于这种不平衡，住宅房的价格涨幅预计将超过公寓价格。未来，在许多城市和大都市区出租住宅房可能会比现在更具吸引力。”