在德国买一套100万欧元的房子，你至少需要准备多少

在德国购置梦想中的豪宅，究竟需要多少收入？让我们一探究竟，并探索如何在不同地区找到性价比更高的房产。

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慕尼黑的公寓。（图片来源：DPA）

对于许多人来说，拥有一处位于理想地段的美丽住宅是梦寐以求的。然而，在德国实现这一梦想，所需的经济实力不容小觑。最新研究揭示了在德国购买价值百万欧元的房产所需的收入门槛。

以100万欧元为例，这通常是购买100平方米住宅（最好附带私人花园）的起步价。德国南部，尤其是慕尼黑地区，以及北部的北弗里斯兰地区，是房价最高的区域。在这些地方，类似规模的住宅或公寓往往标价百万欧元。例如，2024年8月，慕尼黑Obermenzing区的一套豪华底层四室公寓，面积105平方米并附带花园，售价接近130万欧元。

然而，能一次性支付如此巨额资金的人寥寥无几。对于大多数人而言，即便是通过抵押贷款也难以承担。

在德国购房，除了房产本身的百万欧元价格外，还需考虑多项隐性成本。包括房产转让税（占购买价格的3.5%至6.5%）、至少3.57%的中介佣金，以及公证和土地登记费用。综合计算，购买价格上还需额外增加约12.5%，即对于百万欧元的房产，额外费用高达12.5万欧元。

根据Dr. Klein提供的数据，典型的德国购房者在这个价位上通常需要准备约13.6%的自有资金，即大约15.3万欧元。剩余部分通过房产贷款支付。根据Interhyp的分析，15年固定利率贷款的平均利率约为3.54%，初始还款额平均约为1.82%。综合计算，每月贷款分期付款额约为4340欧元。

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如果您正在考虑买房，您应该知道些什么？（图片来源：Unsplash）

这意味着，为了确保每月还款不超过净收入的30%，购房者每月的净收入（税后）必须达到13,033欧元。这取决于个人的税务状况、家庭结构等因素。例如，在北威州，单身且无子女的教会成员，每月总收入需达到约23,500欧元才能达到这一净额。根据科隆经济研究所（IW Köln）的数据，只有不到百分之一的德国人能够达到这一水平。即使您与伴侣一起买房，你们俩也必须是德国收入最高的百分之一。

那么，是否意味着普通人无法实现豪宅梦？其实，通过选择不同的地区或调整购房规模，仍有可能实现。例如，柏林、汉堡、法兰克福、斯图加特、科隆和杜塞尔多夫等大城市的100平方米房产平均价格为675,000欧元，每月税前收入约15,000欧元即可负担。而在中等城市或农村地区，100平方米的房产平均价格（包括额外费用）约为31.7万欧元，每月约4,132欧元的净收入即可满足。

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柏林的豪华公寓。（图片来源：DPA）

此外，选择80平方米的住宅可以在最昂贵的城市节省约13.5万欧元，在其他大城市节省7万欧元，在中等城市和农村地区节省约6.3万欧元。或者，通过非典型的融资条件，如提高自有资金比例或增加贷款支出，也可能实现购房目标，尽管这可能需要在其他生活方面做出牺牲。