德国房产泡沫最大的城市：慕尼黑和法兰克福

根据目前的“全球房地产泡沫指数”，德国房地产泡沫破裂的风险明显下降，尤其是在法兰克福风险指数从2022 年的全球排名第二滑落至今年第五位。慕尼黑虽然有所缓解，但还是位居第四。

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比慕尼黑房市泡沫更大的只有三个城市：苏黎世排名第一，东京排名第二，迈阿密排名第三。

瑞银欧洲业务主管Tobias Vogel表示，“在全球比较中，慕尼黑和法兰克福两个城市排名还是靠前，因此房价还是被高估了。”

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慕尼黑的风险更高

上一个十年中，德国主要城市的房屋售租比(分摊到每年购买价格除以年净租金)通常为20。一套冷租为400欧元的公寓，售价为9.6万欧元。

《明镜周刊》报道，近年来慕尼黑公寓租金大幅上涨，售租比目前为39。如今，一套400欧元的出租公寓售价为187200 欧元。但是400欧元甚至都无法找到一个合租的房间。慕尼黑目前的通常情况是，一套冷租金为2500欧元的4居室公寓价格约为117万欧元。也就是说在慕尼黑拥有一套四居室公寓的人就已经成为百万富翁了

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新的“全球房地产泡沫指数”表明，这种情况不一定会持续下去。与去年相比，慕尼黑的房价相比去年已经跌了约 20%。

瑞银欧洲业务主管Tobias Vogel表示：“随着利率的转变和高通胀，繁荣似乎暂时结束了。价格调整不太可能结束。”

德国房价中期还是看涨

瑞银驻德国首席投资策略师Maximilian Kunkel解释：“低利率突然终止给房地产市场留下了深刻印记，引发了全面的价格调整，德国深受影响。” 在一些大都市，经过通货膨胀调整后的住宅价格跌幅达到了2008年金融危机以来的最高水平。

建筑活动的减少和人口数量的增加都意味着“未来预计住房短缺将进一步恶化，租金将进一步上涨”。另一方面对房屋节能改造的要求反过来可能会压低房产价值。不过，从中期来看，瑞银预计德国主要城市的房地产价格将再次上涨。Kunkel预测：“一旦融资条件再次改善，受住房持续短缺的影响，可能会看到房价再次上涨。” 对长期投资者而言是一个好机会。